Esto es lo que le espera a su familia — y le pasa a miles de familias latinas en California cada año.
Con un Living Trust correctamente preparado, su casa pasa directamente a su familia — sin corte, sin esperar, sin gastar miles de dólares.
Simple, en español, sin necesidad de ir a una oficina de abogados.
Sin sorpresas. El precio depende de su situación familiar.
"Yo pensé que eso era solo para gente rica. Pero cuando mi vecino murió sin trust, su familia tardó casi dos años para poder vender la casa. Eso me hizo pensar y lo hice de inmediato."
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California tiene los precios de vivienda más altos del país y uno de los procesos de probate más caros. Esta combinación significa que cuando un dueño de casa fallece sin Living Trust, la familia enfrenta la peor situación posible: una propiedad valiosa atrapada en un sistema judicial lento, expuesta a impuestos de transferencia, evaluaciones nuevas de propiedad, y honorarios estatutarios obligatorios.
Bajo el Probate Code §10810, los honorarios de probate son legalmente fijos: 4% sobre los primeros $100,000, 3% sobre los siguientes $100,000, 2% sobre los siguientes $800,000. Para una casa de Los Ángeles típica de $850,000, esto es $20,000 de honorarios de abogado + $20,000 idéntico de honorarios del ejecutor (Probate Code §10800) + costos de corte (típicamente $500-$2,000) + costos de tasación ($500-$1,500) = aproximadamente $40,000-$45,000 en costos totales. Esto sale del patrimonio antes de que los herederos reciban nada.
Peor aún, durante los 12-24 meses que dura el probate, la familia no puede vender la propiedad para liberar efectivo. Si la casa tiene hipoteca, los pagos siguen acumulándose. Si hay impuestos a la propiedad pendientes, la ciudad puede iniciar proceso de venta forzada. En Los Angeles County, conocemos casos de familias que perdieron casas por incapacidad de mantener pagos durante el largo proceso de probate — un escenario completamente evitable con un Living Trust de $599.
La Proposition 19, en vigor desde febrero de 2021, cambió DRAMÁTICAMENTE las reglas de transferencia de propiedad entre padres e hijos en California. Antes de Prop 19, los padres podían transferir su casa a hijos sin re-evaluación del impuesto de propiedad (manteniendo la base impositiva original). Esto permitía a familias mantener casas en la familia por generaciones a un costo de impuestos a la propiedad razonable.
Bajo Prop 19, la transferencia parent-to-child solo evita re-evaluación si el hijo USA la propiedad como vivienda principal dentro de un año, Y la diferencia entre el valor de mercado actual y la base evaluada original es menor a $1 millón. Si el hijo planea rentarla o si la diferencia supera $1M (común en LA, Orange, San Diego, San Francisco), la propiedad se re-evalúa al valor de mercado actual — duplicando o triplicando los impuestos de propiedad.
Esto hace que la planificación con Living Trust sea aún MÁS importante: en un Trust correctamente estructurado, podemos utilizar otras herramientas (LLC para propiedades de renta, structures con apellido familiar, generation-skipping provisions) para minimizar el impacto de Prop 19. Para casos complejos, recomendamos el Living Trust Pro ($1,599) con consulta de abogado de Mar Vista Law.
Fase 1 — Living Trust ($599 Standard o $1,599 Pro). El documento legal que crea el "contenedor" donde vivirá su propiedad. El Trust es propietario nominal de la casa pero usted mantiene control total durante su vida.
Fase 2 — Transferencia de la casa al Trust (Quitclaim Deed). Esto es CRÍTICO y donde la mayoría de las familias fallan. Crear el Trust no es suficiente — debe transferir la propiedad firmando un Quitclaim Deed que cambia el título de "Juan García" a "Juan García, Trustee del García Family Living Trust". Sin esta transferencia, la casa NO está en el Trust y entra a probate de todos modos. Nuestro Quitclaim Deed ($149) prepara este documento; o nuestro servicio Boots on the Ground ($249) hace todo: prepara, lleva a notario público, graba en el County Recorder, y le devuelve el documento grabado.
Fase 3 — Designación de Successor Trustee. Dentro del Trust, designa quién toma el control si usted fallece o queda incapacitado. Típicamente es un cónyuge o hijo adulto de confianza. También puede ser un trustee profesional (banco, abogado) para situaciones complejas.
Fase 4 — Pour-Over Will (incluido en Trust Standard). Red de seguridad para cualquier bien que olvide transferir al Trust durante su vida.
Fase 5 — Poder Notarial Duradero ($149). Permite a la persona de confianza manejar asuntos financieros si usted queda incapacitado pero aún no ha fallecido. Sin esto, la familia tiene que pasar por conservatorship judicial.
Fase 6 — Advance Health Care Directive + HIPAA Authorization. Para decisiones médicas y acceso a información médica.
Caso 1 — Familia Ramírez, Bell Gardens: Casa de $620,000 sin hipoteca, dos hijos adultos. Padre falleció sin Trust. La familia entró a probate, pagó $13,500 en honorarios estatutarios, esperó 18 meses para vender la casa. Durante ese tiempo el mercado bajó 8% — perdieron $50,000 adicionales en valor de mercado. Costo total del NO tener Trust: aproximadamente $65,000.
Caso 2 — Familia Vargas, El Monte: Antes de que el padre falleciera, prepararon Living Trust Standard ($599) + Quitclaim Deed con nuestro Boots on the Ground ($249). Cuando el padre falleció, la hija (Successor Trustee) tomó control del Trust en un solo día, vendió la casa en 3 meses, distribuyó los recursos a los herederos sin probate. Costo total: $848 + impuestos normales de venta. Ahorro vs. caso 1: $65,000.
Caso 3 — Sra. Mendoza, Bell: 72 años, viuda, casa de $480,000, problemas de memoria incipientes. Su hijo nos contactó preocupado. Le ayudamos a preparar Living Trust Pro ($1,599) con consulta de abogado mientras aún tenía capacidad legal. Tres meses después, la Sra. Mendoza tuvo un derrame cerebral y perdió capacidad legal — pero el Trust ya estaba en marcha. Sin esos tres meses, la familia hubiera tenido que solicitar conservatorship judicial ($8,000-$15,000) para administrar su patrimonio.
Para muchas familias, el obstáculo no es preparar el Living Trust sino transferir la propiedad al Trust correctamente. Esto involucra: ir al notario público, ir al County Recorder, llenar formularios PCOR (Preliminary Change of Ownership Report) correctamente para evitar reevaluación, y asegurar la grabación correcta del Quitclaim Deed.
Nuestro servicio Boots on the Ground ($249) hace todo esto por usted en Los Angeles, Orange, Riverside, y San Bernardino County. Un agente de Multi Servicios 360 recoge el Quitclaim Deed firmado y notarizado de su casa o oficina, completa el PCOR correctamente para mantener su exención de reevaluación parent-to-child, presenta el documento al County Recorder, paga las tarifas de grabación ($20-$25), y le devuelve el documento grabado y certificado al día siguiente.
Para familias mayores o que no tienen tiempo para tramitar esto personalmente, Boots on the Ground es la solución. Cubrimos los siguientes condados: Los Angeles (todos los 88 ciudades), Orange (todas), Riverside (Riverside, Moreno Valley, Corona, Murrieta, Temecula, Hemet), San Bernardino (San Bernardino, Fontana, Rancho Cucamonga, Ontario, Victorville). Otros condados de California: por correo certificado con instrucciones detalladas.
No. Designar beneficiarios (Transfer-on-Death Deed, JTWROS) es diferente a tener Trust. Cada herramienta tiene pros y contras. El Living Trust es generalmente la mejor opción para casas en California por el contexto de Prop 19 y el costo del probate.
No. La Homeowners Exemption ($7,000) se mantiene cuando transfiere al Trust si usted sigue viviendo en la propiedad. Para asegurarlo, presente la forma BOE-58 Affidavit al Assessor cuando grabe el Quitclaim Deed.
No. La Garn-St. Germain Depository Institutions Act de 1982 (12 U.S.C. §1701j-3) protege las transferencias a Living Trust del "due-on-sale clause" en su hipoteca. Su prestamista no puede acelerar el préstamo solo por transferencia al Trust. Recomendamos notificar al prestamista por escrito después de la transferencia para mantenerlo en sus records.
Sí, pero muchos prestamistas pedirán que temporalmente saque la casa del Trust durante el proceso de refinanciamiento, y la regrese después de cerrar. Esto es normal — nuestro Quitclaim Deed ($149) puede prepararse en ambas direcciones.
No. Un Living Trust revocable NO ofrece protección contra acreedores ni demandas durante su vida — el Trust no es un escudo de responsabilidad. Para protección contra demandas (asset protection), necesita estructuras más complejas: Irrevocable Trust, LLC para propiedades de renta, o spousal property structures. Consulte con abogado.
Notifique a su compañía de seguros del cambio de título. Generalmente se mantiene la misma póliza, solo agregándole "Trustee del [nombre del Trust]" como named insured adicional. No debería haber cambio de prima si usted sigue viviendo en la propiedad.
Living Trust Standard: $599. Living Trust Pro (con abogado): $1,599. Boots on the Ground (Quitclaim Deed + grabación): $249 adicional. Total típico: $848-$1,848. Costo de probate sin Trust para casa de $850,000: aproximadamente $40,000. Ahorro: 95%+.
El proceso toma solo 20-30 minutos en línea. Nosotros hacemos el resto. Su familia se lo agradecerá.
Multi Servicios 360 prepara documentos de autoayuda. No somos abogados. Desde $599.